文字の量・大きさによってレイアウトが崩れる場合がございます

【駅徒歩3分×池袋生活圏】
長期で堅実に回して、
いざという時に売れる王道の一棟


利回り勝負ではなく
「借り手」と「出口(売却)」で選ぶ、
新築アパート計画(1LDK×9戸)

✅ 長期で堅実に回しやすい
  (駅徒歩3分で借り手が決まりやすい)

出口戦略(売却)が容易
  (池袋生活圏×23区で買い手候補が多い)

立て直しの選択肢も残る
 (長期賃貸が基本+中期賃貸もできる)

それが『ボストンコム池袋本町』です。

投資判断に必要な条件は一式お渡しします。

• 想定家賃収入:月117.4万円(年1,408.8万円)
• 想定表面利回り:4.06%
• 参考価格:3億4,700万円
(土地+参考プラン建物価格・税込)
ボストン・コム株式会社 営業時間 10:00 - 19:00
📞 03-3986-1698
東京都豊島区南池袋2-35-7

こんな方にオススメです

• 初めての不動産投資で、失敗したくない
• 利回りの数字だけで選ぶのが不安
• 長期で堅実に回しつつ売却で詰まりたくない
• いざという時に運用を立て直せる“余地”も欲しい
• 建築条件付き売地なので、将来の方針に合わせて
「建て方」も検討したい
 例)会社の寮/自宅付きアパート(住戸+賃貸)

投資物件は、利回りの前にここを見る

不動産投資で本当に怖いのは、
空室が続くことと、売りたい時に売れないことです。

だから投資物件を選ぶときは、利回りの前に—
• ちゃんと借り手が決まりそうか
• いざという時に売れそうか
この2つを先にチェックします。

高利回り物件に起きがちな「落とし穴」

利回りが高く見える物件には、
数字が高く見える“理由”があることが多く、
その理由が後から効いてくるケースがあります。

たとえば、こんなタイプです。
• 築年数が古い中古アパート
(表面利回りが高く見えやすい)
• 都心から離れた地方・郊外の物件
(価格が安く、利回りが高く出やすい)

こうした物件で起きがちな落とし穴は、
主に次の4つです。

• 修繕が一気に壊れる
給湯器・屋根・外壁・配管など、想定以上にまとまった出費が出やすい

• 空室が長引くと回復しにくい
募集しても決まらない → 家賃を下げる → 収支が崩れる、となりやすい

• 管理の手間とコストが増える
距離があるほど、トラブル対応・業者手配・現地確認の負担が増える

• 出口(売却)で買い手が少ない
売りたい時に買い手が見つからず、値下げや長期戦になりやすい

つまり、高利回り物件の怖さは「儲からない」より、
予定がズレた時に立て直しが効かなくなることです。

だから私たちは、利回りの前に—
借り手が決まりやすいか(埋まりやすさ)と
売りたい時に売れそうか(買い手の候補の多さ)を先に見ます。

あるあるストーリー

Aさん(初めての投資)は、
毎日利回りの数字を見比べていました。
でも経験者のBさんはこう言いました。

「買う時は数字が良く見える。
でも大変なのは、予定どおりにいかなかった時なんです。」

Bさんは実際に、
こういう場面を経験していました。
たった1部屋空いただけで、
急に苦しくなることがあるのです。
家賃収入はその分すぐ減るのに、
ローンや管理費などの支払いは減りません。
だから不安から値下げや修繕判断が遅れ、
悪循環に入りやすくなります。

• 募集しても、なかなか決まらない
• 家賃を下げても、決まらない
• 給湯器やエアコンの交換を先延ばしにして、あとで出費が一気に来る
• そして最後に、売りたいのに売れない…という不安が来る

Bさんが一番つらかったのは
「空室」そのものではなく、
困ったときに打てる手が何もないことでした。

利回りの前に見るべき3つのポイント

投資物件は、利回りの数字だけで決めるのではなく、
予定がズレても崩れにくいかを先に確認するのが安全です。

チェックするのは、この3つです。
① 借り手が決まりそうか(埋まりやすさ)
② 売りたい時に売れそうか(売りやすさ)
③ 困った時に立て直せそうか(選択肢)

この3つが揃うと、投資はぐっと“手堅く”なります。
では、この物件がその3つを満たしている理由を、順にお伝えします。

この物件が「手堅い」3つの理由

1
駅徒歩3分=借り手が決まりやすい
駅徒歩3分は、
それだけで検討から外れにくい条件です。
空室が出ても「決まりやすい」前提を作れます。
• 最寄り:下板橋駅 徒歩3分
Step
1
見出し
ここをクリックして表示したいテキストを入力してください。テキストは「右寄せ」「中央寄せ」「左寄せ」といった整列方向、「太字」「斜体」「下線」「取り消し線」、「文字サイズ」「文字色」「文字の背景色」など細かく編集することができます。テキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキスト...。テキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキスト...。テキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキスト...。
2
出口は利回りより買い手の数
売却は、利回りの数字が良いかどうかだけでは決まりません。大事なのは、買いたい人が多い条件かです。

買い手が多い条件とは、たとえば—
• 駅に近い(時間価値が強い)
• 都心に出やすい(職住近接ニーズに合う)
• 生活が便利(住む理由を作りやすい)

この条件がそろうほど、売却時に「買う理由」を説明しやすく、買い手の候補が減りにくくなります。

池袋本町4丁目で“売りやすさ”が作れる理由

この物件は再開発エリアの中心(池袋駅前)ではありません。ただし池袋は駅周辺で整備・再開発が続き、街の魅力や機能が“計画として更新される”エリアです。

ここで言いたいのは、「将来値上がりします」という話ではありません。

投資で重要なのはむしろ、次の2点です。

• 買い手に説明できる材料が増える
→「池袋生活圏」「街の更新が続く」という説明ができ、売却時に“買う理由”を作りやすい

• 需要の土台が弱りにくい方向に動いている
→ 街が古くなって衰える方向ではなく、更新され続ける方向(=買い手候補が減りにくい)

つまり池袋本町という立地は、
「池袋の強さ(生活圏)」を使って出口の説明を組み立てやすいのがポイントです。
Step
1
見出し
ここをクリックして表示したいテキストを入力してください。テキストは「右寄せ」「中央寄せ」「左寄せ」といった整列方向、「太字」「斜体」「下線」「取り消し線」、「文字サイズ」「文字色」「文字の背景色」など細かく編集することができます。テキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキスト...。テキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキスト...。テキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキスト...。
3
 需要のど真ん中「1LDK×9戸」
参考プランは 1LDK×9戸。
単身〜DINKSの住み替え先として狙いやすく、募集戦略が立てやすい間取りです。
• 想定:1戸平均 約33.13㎡/約13.04万円
• 合計想定家賃:月117.4万円(年1,408.8万円)
Step
1
見出し
ここをクリックして表示したいテキストを入力してください。テキストは「右寄せ」「中央寄せ」「左寄せ」といった整列方向、「太字」「斜体」「下線」「取り消し線」、「文字サイズ」「文字色」「文字の背景色」など細かく編集することができます。テキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキスト...。テキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキスト...。テキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキストテキスト...。

賃貸募集で”選ばれやすい”設備

• オートロック
• 宅配ボックス
• 温水洗浄便座
• 2口キッチン(W1500)
• エアコン付き
• バストイレ別
• 耐震等級3級
• 省エネ等級5級

長期でも中期でも運用可能

この物件は 長期賃貸が基本です。
そのうえで、空室が長引く局面では—
ウィークリー/マンスリー(中期賃貸)を“選択肢として持てる”のが強みです。それが可能なエリアです。

• 長期賃貸(基本)
• ウィークリー/マンスリー(状況次第で検討)

※中期賃貸は「常にやる」ではなく、いざという時の立て直し手段として位置づけます。

数字は大事。でも数字だけで決めない

この物件は、利回りより
「続けやすさ」を優先した一棟です。

不動産投資は、数字が良く見えても、
空室や売却でつまずくと一気に苦しくなります。

この物件は、そうならないように
借り手が決まりやすい/売りやすい条件を先に固めています。

ボストン・コム株式会社 営業時間 10:00 - 19:00
📞 03-3986-1698
東京都豊島区南池袋2-35-7

物件詳細

物件概要
⚫︎名称:ボストンコム池袋本町(建築条件付き売地)
⚫︎所在地:東京都豊島区池袋本町4-35-5(住居表示)
⚫︎土地価格:22,500万円
⚫︎建物価格:12,200万円(税込)参考プラン
⚫︎交通:東武東上線「下板橋」駅徒歩3分
⚫︎都市計画:市街化区域
⚫︎用途地域:第1種中高層住居地域
⚫︎建ぺい率:60% 容積率:300%
⚫︎構造:木造3階建
⚫︎敷地面積:186.64㎡(56.46坪)
⚫︎道路:南側2項道路幅員2.7~3.3m
           北川公道幅員4.2mに接道・二方道路
⚫︎設備:東京電力、東京ガス、公共上下水道
⚫︎広告有効期限:令和8年3月末日
⚫︎取引態様:売主

⚫︎想定家賃収入:月117.4万円(年1,408.8万円)
⚫︎想定表面利回り:4.06%

※家賃・利回りは想定であり保証ではありません。
前提条件は資料で明示します。

ライフインフォメーション
⚫︎買物:ヨークマート 徒歩4分(約300m)
⚫︎買物:セブンイレブン 徒歩2分(約150m)
⚫︎買物:マツモトキヨシ 徒歩2分(約150m)
⚫︎食事:松屋 徒歩3分(約240m)
⚫︎病院:仁寿会荘病院 徒歩8分(約640m)
⚫︎銀行:巣鴨信用金庫 徒歩9分(約720m)
⚫︎郵便局:池袋本町三郵便局 徒歩3分(約240m)
⚫︎その他:谷端川北緑道 徒歩5分(約400m)

よくある質問 Q&A

  • Q
    利回りが高くないのに、買う理由は?
    A
    理由は2つです。
    ① 長期で堅実に回しやすい(借り手がつきやすく、空室で崩れにくい)
    ② 出口(売却)が取りやすい(買い手の候補が減りにくい立地)

    この物件はハイリスク・ハイリターンの利回りで派手に儲けるタイプではなく、長く持っても苦しくなりにくく、売りたい時に売れる確率を上げるタイプです。
  • Q
    想定家賃の根拠はありますか?
    A
    面積・設備・ターゲット(単身〜DINKS)を前提に、周辺の募集条件と照合して組み立てます。根拠は資料で明示します。
  • Q
    「売りやすい」根拠は何ですか?
    A
    売りやすいかどうかは、「買いたい人が多い場所か」で決まります。

    駅に近く、都心へのアクセスが良く、生活が便利なエリアは、検討する人が多いぶん、売りたい時にも買い手が見つかりやすい傾向があります。

    この物件は 駅徒歩3分×池袋生活圏×23区 なので、買い手の候補が減りにくい条件です。
  • Q
    ここをクリックして表示したいテキストを入力してください。
    A
    ここをクリックして表示したいテキストを入力してください。

最後に

この物件は、
「利回りで一発当てる投資」ではありません。

その代わり、
長く安定して回しやすい投資を目指せます。

• 借り手が見つかりやすい
(駅徒歩3分で検討から外れにくい)

• 売りたい時に売りやすい
(池袋生活圏×23区で買い手候補が広い)

• 予定がズレても立て直しやすい
(長期賃貸が基本+必要なら中期賃貸も検討できる)

だからこれは、
「長期で堅実に回して、いざという時に売れる」
そんな不動産投資をしたい人のための一棟です。

ボストン・コム株式会社 営業時間 10:00 - 19:00
📞 03-3986-1698
東京都豊島区南池袋2-35-7

見学予約・お問い合わせ

📞 03-3986-1698 または、下記フォームに必要事項をご入力の上、「個人情報保護方針」をご確認いただき、ご同意いただければ送信をお願いいたします。24時間以内に、弊社担当よりご連絡差し上げます。
実際のスクロールの挙動は、プレビュー/公開ページでご確認ください
PRIVACY POLICY (プライバシーポリシー)
ボストン・コム株式会社(以下、「当社」という。)は,ユーザーの個人情報について以下のとおりプライバシーポリシー(以下、「本ポリシー」という。)を定めます。本ポリシーは、当社がどのような個人情報を取得し、どのように利用・共有するか、ユーザーがどのようにご自身の個人情報を管理できるかをご説明するものです。

第1条(事業者情報)
法人名:ボストン・コム株式会社
住所:東京都豊島区南池袋2丁目35番7号
代表者:砂泊光彦

第2条(個人情報の取得方法)
当社は、ユーザーが利用登録をするとき、氏名・生年月日・住所・電話番号・メールアドレス・クレジットカード番号など個人を特定できる情報を取得させていただきます。
お問い合わせフォーム・コメントの送信時には、氏名・電話番号・メールアドレスを取得させていただきます。

第3条(個人情報の利用目的)
取得した閲覧・購買履歴等の情報を分析し、ユーザーに適した新商品・サービスをお知らせするために利用します。また、取得した閲覧・購買履歴等の情報は、結果をスコア化した上で当該スコアを第三者へ提供します

ユーザーが利用しているサービスの新機能や更新情報、キャンペーン情報などをメール送付によりご案内するため
ユーザーが利用しているサービスのメンテナンスなど、必要に応じたご連絡をするため
ユーザーからのコメントやお問い合わせに回答するため
利用規約に違反したユーザーの特定、その他不正不当な目的でサービスを利用したユーザーの特定をし、ご利用をお断りするため
有料プランを利用しているユーザーに対して利用料金をご請求するため
個人情報の利用目的は、変更前後の関連性について合理性が認められる場合に限って変更するものとします。
個人情報の利用目的について変更を行った際は、変更後の目的について当社所定の方法によってユーザーに通知し、加えてWebサイト上にも公表するものとします。
第4条(個人データを安全に管理するための措置)
当社は、個人情報を正確かつ最新の内容に保つよう努め、不正なアクセス・改ざん・漏えい・滅失及び毀損から保護するため全従業員及び役員に対して教育研修を実施しています。また、個人情報保護規定を設け、現場での管理についても定期的な点検を行っています。

第5条(個人データの第三者提供について)
当社は以下の場合を除き、同意を得ないで第三者に個人情報を提供することは致しません。

法令に基づく場合

人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき
公衆衛生の向上又は児童の健全な育成の推進のために特に必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき
国の機関若しくは地方公共団体又はその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき
次に掲げる事項をあらかじめ本人に通知または公表し、かつ当社が個人情報保護委員会に届出をしたとき

第三者への提供を利用目的とすること
第三者に提供される個人データの項目
第三者への提供の方法
本人の求めに応じて当該個人情報の第三者への提供を停止すること
本人の求めを受け付ける方法
第6条(匿名加工情報に関する取扱い)
当社は、匿名加工情報(特定の個人を識別できないよう加工した個人情報であって、復元ができないようにしたもの)を作成する場合、以下の対応を行います。

法令で定める基準に従い適正な加工を施す
法令で定める基準に従い安全管理措置を講じる
匿名加工情報に含まれる個人に関する情報の項目を公表する
作成元となった個人情報の本人を識別するため、他の情報と照合すること
第7条(保有個人データの開示、訂正)
当社は、本人から個人情報の開示を求められたときには、遅滞なく本人に対しこれを開示します。個人情報の利用目的の通知や訂正、追加、削除、利用の停止、第三者への提供の停止を希望される方は、以下の手続きに従ってご請求ください。

以下の書類等をお問い合わせ窓口宛てにご郵送願います。

保有個人データ開示等請求書
本人確認書類の写し(運転免許証、個人番号カード、在留カード、特別永住者証明書、パスポートなどの顔写真付き証明書)
手数料(事務手数料として1請求につき500円)
送付先住所:
〒171-0022 東京都豊島区南池袋2丁目35番7号 ボストン・コム株式会社

第8条(個人情報取扱いに関する相談や苦情の連絡先)
当社の個人情報の取扱いに関するご質問やご不明点、苦情、その他のお問い合わせはお問い合わせフォームよりご連絡ください。

第9条(SSL(Secure Socket Layer)について)
当社のWebサイトはSSLに対応しており、WebブラウザとWebサーバーとの通信を暗号化しています。ユーザーが入力する氏名や住所、電話番号などの個人情報は自動的に暗号化されます。

第10条(cookieについて)
cookieとは、WebサーバーからWebブラウザに送信されるデータのことです。Webサーバーがcookieを参照することでユーザーのパソコンを識別でき、効率的に当社Webサイトを利用することができます。当社Webサイトがcookieとして送るファイルは、個人を特定するような情報を含んでおりません。
お使いのWebブラウザの設定により、cookieを無効にすることも可能です。

第11条(プライバシーポリシーの制定日及び改定日)
制定:2022年8月23日

第12条(免責事項)
当社Webサイトに掲載されている情報の正確さには万全を期していますが、利用者が当社Webサイトの情報を用いて行う一切の行為に関して、当社は一切の責任を負わないものとします。
当社は、利用者が当社Webサイトを利用したことにより生じた利用者の損害及び利用者が第三者に与えた損害に関して、一切の責任を負わないものとします。

第13条(著作権・肖像権)
当社Webサイト内の文章や画像、すべてのコンテンツは著作権・肖像権等により保護されており、無断での使用や転用は禁止されています。

第14条(リンク)
当社Webサイトへのリンクは、自由に設置していただいて構いません。ただし、Webサイトの内容等によってはリンク設置をお断りすることがあります。